DA CONTRATAÇÃO DE ASSESSORIA JURÍDICA NA COMPRA DE IMÓVEIS E BREVES COMENTÁRIOS ACERCA DO ASSUNTO.
Giovana Gabriela Marinho Maia de Souza, especialista em Direito dos Contratos e Responsabilidade Civil, com ênfase em Contrato de Promessa de Compra e Venda pela UNISINOS, especialista em Direito Processual Civil pelo IARGS, atuante no mercado imobiliário, prestando Assessoria Jurídica no ramo imobiliário há mais de 10 anos.
O tema é de supra importância e apaixonante para os operadores de direito da área imobiliária, e para todo cidadão que almeja a compra do imóvel, através do compromisso de compra e venda.
É frequente que, quando há a compra de um imóvel, não ocorra a escritura via tabelionato, mas seja firmado um compromisso de compra e venda.
Mas enganam-se quem pensa que somente quando se assina um contrato particular de promessa de compra e venda deve se consultar um advogado. Na escritura também é importante a presença de advogado especializado. Gize-se que no caso de assinatura de promessa de compra e venda de imóvel é altamente recomendável a assessoria jurídica especializada. Assim, na escritura pública também se deve buscar uma detalhada e criteriosa análise de documentos sobre o imóvel em si, sobre o vendedor, sobre dívidas do imóvel.
O compromisso como pré-contrato adquire um direito real e não tão somente obrigacional, um acordo de vontades que em certo prazo, vingará como uma venda definitiva, mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais cláusulas.
E aí que entra o advogado, a assessoria jurídica para orientar, exigir documentos, analisar e inserir cláusulas contratuais, para que se faça a compra perfeita e segura juridicamente do imóvel, evitando assim futuros problemas judiciais, como anulação da venda, falta de condições para escritura definitiva, indenizações judiciais, perda da posse, dentre outras situações...
Entre os documentos necessários, ressalta-se como primordial a seguinte documentação :
DO IMÓVEL:
- matrícula atualizada do imóvel junto ao Registro de Imóveis competente (validade de 30 dias);
- certidão reipersecutória do imóvel junto ao Registro de Imóveis competente;
- certidão de débito IPTU junto a Prefeitura Municipal;
- certidão negativa de condomínio;
DOS VENDEDORES:
- certidões negativas cível, família, falimentar, e se for casado do casal de vendedores, caso seja empresa, certidões negativas cível, falimentar, orfanológica;
- certidão negativa da Justiça do trabalho;
- certidão negativa da Justiça Federal;
- certidão negativa no cartório de protestos;
- certidão exatoria estadual;
- CND no caso da vendedora ser pessoa jurídica;
Sobreleva ressaltar que não cabe somente o pedido dos documentos acima elencados, é preciso uma rigorosa análise da documentação por um advogado especialista na área, porque em muitos casos, há a necessidade da exigência de mais documentos, como por exemplo, se o imóvel vendido é locado, exige-se a notificação endereçada ao inquilino concedendo ao mesmo o direito de preferência conforme determina a lei, dentre outros casos. Também pode ocorrer ajustes ao contrato de compromisso de compra e venda quando não é apresentado um documento necessário a compra do bem, mas se imputa prazo para apresentação, sob pena de multa e vincula-se ao pagamento da última parcela ao vendedor junto a escritura pública.
Questões importantes que poderão ser incluídas nos compromissos de compra e venda são: cláusula penal compensatória em caso de inadimplemento, indenização em caso de desistência; indenização em caso de arrependimento no caso de arras confirmatórias; cláusula de preferência na recompra do bem imóvel; cláusula de retrovenda, dentre outras.
A assessoria jurídica é um passo fundamental para a compra e venda de um imóvel, um investimento seguro. Nota-se que a assessoria jurídica é um passo a passo criterioso que garante segurança aos compradores, vendedores e agilidade na transação.
O custo de uma assessoria legal, no caso de investimentos significativos como normalmente ocorre no caso de transações imobiliárias, é uma ínfima parcela do valor do investimento, e o retorno do investimento se dá tanto na segurança e na tranquilidade dos envolvidos, como na garantia de uma transação válida e sem sobressaltos futuros.
